Lage und Baubeschreibung verraten viel über den Kaufpreis.
Im Interview: Achim Bongard, Inhaber von „Das-Baudenkmal.de“
Der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien ist in Deutschland nach wie vor eine der sichersten Investitionsmöglichkeiten und bietet zudem hohe steuerliche Vergünstigungen. Doch woher weiß ein Laie, ob der Kaufpreis für eine ihm angebotene Immobilie gerechtfertigt ist und was man beim Kauf grundsätzlich berücksichtigen muss? Joachim Bongard, Inhaber von Das-Baudenkmal.de und führender Experte im Bereich denkmalgeschützter Immobilien, hat hierzu die wichtigsten Regeln zusammengestellt:
- 1. Kaufpreis: „Als Faustregel gilt: Der Kaufpreis einer hochwertigen Denkmalimmobilie liegt um ca. 10 bis 20 Prozent höher als der einer vergleichbaren Neubauimmobilie. Dies liegt am teilweise sehr hohen Ankaufpreis für die bestehende Altbausubstanz und an den Kosten für die nachträgliche, sehr aufwendige Entkernung und Sanierung des Objektes. Wird dieser Wert deutlich überschritten, so muss es sich entweder um ein wirklich einzigartiges Objekt in exklusiver Lage handeln, oder die Ausstattung des Objektes liegt im absoluten Luxusbereich.“ Doch viel zu oft handelt es sich schlichtweg um ein wenig seriöses Angebot.
- 2. Lage: Bei der Beurteilung des Kaufpreises spielt die Lage eine wesentliche Rolle. „Wir empfehlen unseren Kunden grundsätzlich, sich persönlich von der Lage des Wunschobjektes zu überzeugen“, rät der Experte. „Vergleichen Sie die Kaufpreise in gleicher oder ähnlicher Lage, informieren Sie sich über die erzielbaren Mietpreise. Prüfen Sie das direkte Umfeld Ihrer Investition und die vorhandene oder geplante Infrastruktur.“ Gemeinden, Banken, Verbände und eine intensive Recherche im Internet sind hier wichtige Informationsquellen.
- 3. Baubeschreibung: „Ein weiteres, sehr wichtiges Kriterium ist die Baubeschreibung. Je detaillierter diese ist, desto genauer kann sich der potenzielle Käufer ein Bild von der späteren Qualität der Sanierung und der Ausstattung machen. Zudem können auch Architekten und unabhängige Gutachter bei der Beurteilung der Baubeschreibung zurate gezogen werden.“ Gerade bei älteren Häusern wichtig: Gebäude, die um die Jahrhundertwende gebaut wurden, haben in der Regel keine horizontale und vertikale Feuchtigkeitssperren, die das Mauerwerk vor Nässe schützen. Diese sollten auf jeden Fall durch den Verkäufer im Zuge der Sanierung nachgerüstet werden. Ebenso wichtig ist die Einsicht in erstellte Holzschutz- oder Bodengutachten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
- 4. Bauträger: „Auch die Erfahrung und Bonität des Bauträgers spielt eine wichtige Rolle. Unsere Empfehlung ist immer, sich zuvor im Grundbuch zu informieren, wie hoch die Immobilie durch die Bauträgerfinanzierung belastet ist. Geschäftsberichte, Bankauskünfte oder Ratings geben weiteren Aufschluss. Und immer die richtigen Fragen stellen: nach Referenzobjekten, der Anzahl der bereits erfolgreich sanierten Immobilien, Einhaltung der geplanten Fertigstellungstermine, der laufenden Überwachung der Sanierung inkl. Abnahme und Erstellung eines Gutachtens durch den TÜV, oder einem Einblick in die Protokolle der ersten Eigentümerversammlung von bereits realisierten Objekten – dies alles sind Dinge, die sehr aufschlussreich sein können in Bezug auf die Seriosität des Verkäufers. Sie sollten unabdingbare Voraussetzung bei der Entscheidungsfindung sein. Ein weiterer, besonders für Kapitalanleger interessanter Punkt ist der Nachweis der tatsächlich durch das Denkmalamt bescheinigten Sanierungskostenanteile bei realisierten Objekten, um zu sehen ob es hier zu größeren Abweichungen gegenüber dem bei Verkaufsstart prognostizierten Wert gekommen ist.“
- 5. Vermittler: „Auch Informationen über den Vermittler selbst sind wichtig. Ist er spezialisiert auf denkmalgeschützte Immobilien und verfügt er nachweislich über langjährige Erfahrung in diesem Bereich, kann er meistens die richtigen Antworten geben. Hat er jedoch einen “Bauchladen“ – etwa aus Versicherungen, Beteiligungen, alternativen Geldanlagen, Neubau- und Pflegeimmobilien –, kann er schlichtweg nicht richtig beraten. Nur ein Spezialist mit entsprechender Erfahrung sollte hier als kompetenter Partner gewählt werden. Auch die Frage, wie lange ein Vermittler bereits auf dem Markt agiert, ist aufschlussreich. Und lassen Sie sich nie dazu drängen, einen Notarvertrag zu unterzeichnen – es ist Ihr Geld! Hält sich ein Investor vor Objektkauf an diese kleinen, aber wichtigen Regeln, so kann er sich und sein Kapital vor bösen Überraschungen schützen“, empfiehlt Joachim Bongard.
Seit 1991 ist er Spezialist für die Vermittlung denkmalgeschützter Immobilien und hat sich mit seiner Firma zum deutschen Marktführer im Bereich der bundesweiten Vermarktung etabliert.
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